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　　美國金融危機對中國房地產(chǎn)市場的影響，主要通過影響宏觀經(jīng)濟增長進行傳導(dǎo)。世界經(jīng)濟增長放緩，導(dǎo)致我國外部需求萎縮，企業(yè)效益下滑，投資意愿和能力下降，進而制約消費增長，經(jīng)濟增長下行壓力越來越大。愈演愈烈的全球金融危機從投資、消

費、出口三方面直接或間接影響著我國經(jīng)濟增長，重疊我國經(jīng)濟周期調(diào)整，導(dǎo)致經(jīng)濟增長短期存在過快下滑的風(fēng)險，帶來居民收入增幅下降、失業(yè)率上升、股票市場財富縮水、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)大幅下降等，都會促使房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整。美國金融危機對中國房地產(chǎn)市場的影響，還可以通過預(yù)期產(chǎn)生作用。危機爆發(fā)后，不僅美國，而且在亞歐其他主要發(fā)達國家，住宅價格的泡沫也正在破滅，出現(xiàn)了全球性房地產(chǎn)市場調(diào)整。主要國家房地產(chǎn)市場的惡化效應(yīng)、對經(jīng)濟增長的信心減弱、對房價下調(diào)的進一步期待等，都會對房地產(chǎn)市場形成更強的調(diào)整預(yù)期，未來調(diào)整預(yù)期的改變只能依賴于強有力的宏觀調(diào)控政策和宏觀經(jīng)濟明確的上升走勢。

圖3  2007-2008年各月全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)變動情況
 

 
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

二、2009年1-2月房地產(chǎn)繼續(xù)下行

　　由于全球經(jīng)濟衰退態(tài)勢在2009年不會得到根本性改變，由此帶來對國內(nèi)經(jīng)濟的實質(zhì)性負(fù)面影響將持續(xù)甚至惡化，這些影響都將對諸多行業(yè)產(chǎn)生作用，進而直接抑制房地產(chǎn)投資及消費需求和信心，這是房地產(chǎn)市場面臨的最大威脅。因此，200

9年房地產(chǎn)市場的“調(diào)整進行曲”將依然繼續(xù)。由于全球金融危機尚未見底，2009年，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展困難仍然會比較大，消費信心不足，需求啟動緩慢。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，1/3是經(jīng)濟的問題，1/3是金融的問題、1/3是地產(chǎn)的問題。目前這三個方面均受到嚴(yán)重影響，價格下調(diào)、成交緩慢、觀望情緒嚴(yán)重，典型的買方市場，雖然有政策的刺激，市場信心的恢復(fù)仍然需要時間。

　　度過了難捱的2008年，我國的房市并沒有在牛年伊始迎來大幅回暖的兆頭，反而繼續(xù)處在價格下行的通道。2009年1-2月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2398億元，同比增長1.0%，增幅比去年同期回落31.9個百分點。其中，商品住宅完成投資1682億元，同比增長0.8%，回落21.8個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.2%。2009年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積14.21億平方米，同比增長14.2%；房屋新開工面積1.08億平方米，同比下降14.8%；房屋竣工面積5651萬平方米，同比增長29%。其中，住宅竣工面積4526萬平方米，增長28.5%。2009年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積2288萬平方米，同比下降30%，降幅比去年全年擴大21.4個百分點；完成土地開發(fā)面積2647萬平方米，同比下降15.5%。2009年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%，1月份降幅擴大0.3個百分點；新建住宅銷售價格同比下降1.8%，比1月份降幅擴大0.4個百分點。2009年2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為94.86，比去年12月份回落1.6點，比去年同期回落10.69點。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為91.88，比去年12月份回落7.78點，比去年同期回落12.95點；本年資金來源分類指數(shù)為92.6，比去年12月份提高1.55點，比去年同期回落11.66點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為92.27，比去年12月份回落1.2點，比去年同期回落7.07點；商品房空置面積分類指數(shù)為95.46，比去年12月份回落4.72點，比去年同期回落16.06點；房屋施工面積分類指數(shù)為94.86，比去年12月份回落3.52點，比去年同期回落13.27點。

　　三、2009年中國房地產(chǎn)面臨的五種發(fā)展態(tài)勢

　　1、全面推進保障性住房建設(shè)成為2009年房地產(chǎn)政策調(diào)控的焦點。對于2009年來說，保障房無可置疑地成為了一個關(guān)鍵名詞，保障性住房建設(shè)將成為2009年房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的首要突破口。國務(wù)院辦公廳2008年12月20日在發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。意見提出，加大保障性住房建設(shè)力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。在2009年1月召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新提出，2009年要全面推進保障性住房建設(shè)。計劃以實物方式為主，結(jié)合發(fā)放租賃補貼，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；解決80萬戶住在煤礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)的住房困難家庭的住房問題；新增經(jīng)濟適用住房130萬套。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，雖然從2009年到2011年國家計劃平均每年新增130萬套經(jīng)濟適用房，但是仍有相當(dāng)部分群眾既不符合經(jīng)濟適用房的購買標(biāo)準(zhǔn)，又無力購買商品住房，所以2009年還會借鑒地方經(jīng)驗，醞釀出臺解決“夾心層”住房困難問題的政策措施。2009年3月5日，國務(wù)院總理溫家寶在十一屆全國人大二次會議作的政府工作報告中對房地產(chǎn)市場2009年工作任務(wù)進行了闡述：“要促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。”具體來說，報告對以下兩點進行了重點闡述：一是“加快落實和完善促進保障性住房建設(shè)的政策措施，爭取用三年時間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。中央財政將加大對廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補助標(biāo)準(zhǔn)；今年擬安排430億元用于補助低保住房困難家庭的實物廉租房建設(shè)。選擇一些有條件的地區(qū)進行試點，把部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房建設(shè)，積極發(fā)展公共租賃住房。”二是“促進普通商品住房消費和供給，加大對中小套型、中低價位普通商品房建設(shè)的信貸支持。落實好支持居民購買自住性和改善性住房的信貸、稅收和其他政策。加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。鼓勵引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場，加強住房市場分類管理。”政府工作報告對房地產(chǎn)行業(yè)的大篇幅闡述再次表明了政府高度關(guān)注房地產(chǎn)健康發(fā)展對于我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長特別是對2009年經(jīng)濟增長“保8”的重要性，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的信心和預(yù)期具有較大的促進作用。

　　2、謹(jǐn)慎松綁二套房貸政策，“70/90”政策或會放松。根據(jù)國務(wù)院辦公廳2008年12月20日發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，在落實居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎J款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。與此同時，溫家寶總理在2009年的政府工作報告中再次提出對符合條件的第二套普通自住房購買者實行相關(guān)的優(yōu)惠政策。目前，部分商業(yè)銀行已對還清房貸的第二套住房購買者采用基準(zhǔn)利率；而部分股份制銀行則能享受貸款利率15%的優(yōu)惠政策。顯然，為刺激改善型住房需求的釋放，二套房貸政策將成為新一輪樓市提振計劃的焦點。

　　從樓市低迷時期的成交情況看，目前最為堅挺的就是單價實惠的90平方米左右中小戶型，“90/70”政策實施至今，加大供應(yīng)成效已顯現(xiàn)出來，樓市大戶型產(chǎn)品一手遮天的不合理現(xiàn)象得到了有效遏制，平抑樓價的作用也基本顯現(xiàn)。但希望調(diào)整“90/70”政策的呼聲依然存在，一些開發(fā)商認(rèn)為，目前樓市需求較明顯的除了90平方米左右的初次置業(yè)需求，還有很多120～130平方米左右的改善性需求。目前經(jīng)過調(diào)整，90平方米的供應(yīng)量已經(jīng)不小了，一些樓盤甚至出現(xiàn)了130平方米賣得更俏的現(xiàn)象，就是因為此類房源在新上市的樓盤中反而顯得稀缺。因此，在提振房地產(chǎn)市場需求的同時，2006年為調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)而出臺的“90平方米以下中小戶型不得低于70%”的調(diào)控政策也有可能放寬。因為目前房地產(chǎn)市場存貨價值雖然很高，但其中很大一部分還是土地，處于未開工狀態(tài)。其中，開發(fā)商受規(guī)劃限制而延緩開工是重要原因之一。更關(guān)鍵的是，今后三年保障性產(chǎn)品的供應(yīng)比重將占全國住宅供應(yīng)總量的五成左右，而這類產(chǎn)品都屬于中小戶型，純粹的商品住宅也就沒必要嚴(yán)格控制戶型面積。一方面強化住房保障，另一方面也應(yīng)使商品房更加市場化，這樣將使開發(fā)企業(yè)能夠自主的在風(fēng)險和收益之間做決策，符合市場規(guī)則。在2009年3月5日召開的全國“兩會”上，亦有代表委員在議案中建議“取消有悖于市場經(jīng)濟規(guī)律要求的‘90/70’政策限制，提高市場效率”。因此，放寬戶型限制政策，推動地產(chǎn)商開發(fā)適應(yīng)市場的產(chǎn)品，加大包括改善型產(chǎn)品和中高端產(chǎn)品在內(nèi)的各類戶型產(chǎn)品的供應(yīng)，也應(yīng)是房地產(chǎn)市場刺激計劃、調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)的重要組成部分。

　　3、2009年最大的期待：靜待房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）出爐。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道非常狹窄，主要途徑就是銀行貸款、建筑企業(yè)墊款和銷售回款等。其中，民營房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境更加惡劣。這也造成了很多民營企業(yè)冒著巨大的財務(wù)風(fēng)險和國際投行機構(gòu)做“對賭協(xié)議”，以此換取國際投行的融資支持。一旦市場風(fēng)險來臨，這些企業(yè)很可能就輸在“對賭協(xié)議”上，失去控股權(quán)。企業(yè)的這種行為似乎很難理解，但實際情況他們是不得已而為之。因為沒有足夠的、公平的、可靠的融資手段，房地產(chǎn)企業(yè)要活下去就只能鋌而走險。

　　為了拓寬其融資渠道，2008年12月13日，國務(wù)院《關(guān)于當(dāng)前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》明確提出“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點”。“國九條”和“金融30條”都明確指出，要“創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道”。 房地產(chǎn)信托投資基金，也就是通常所說的“REITs”(Real Estate Investment Trusts)，是通過信托或公司方式匯集投資者的資金，再投資于能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流和收益的房地產(chǎn)，并將投資收益分配給投資者的金融產(chǎn)品。房地產(chǎn)投資信托主要致力于可帶來收益的商業(yè)性房地產(chǎn)，例如公寓、購物中心、寫字樓等，還有一些從事于房地產(chǎn)抵押貸款的投資。從本次源于美國的次貸危機導(dǎo)致的全球金融風(fēng)暴可以看出，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款是其重要誘因之一。而房地產(chǎn)投資信托可以有效減少銀行體系所承擔(dān)的巨大金融風(fēng)險，也必將帶動銀行網(wǎng)點銷售、資金結(jié)算、托管等系列中間業(yè)務(wù)的產(chǎn)生，為銀行創(chuàng)造新的利潤增長點。同時，可以拓寬我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，促進房地產(chǎn)資本市場的形成，有利于房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化和資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)金融多元化的趨勢已經(jīng)很明顯，房地產(chǎn)信托這種屢次在地產(chǎn)公司出現(xiàn)融資困境的時候上場救火的現(xiàn)象已經(jīng)開始引起了重視，如果能在政策上和運作方式上有所改善，改變房地產(chǎn)信托單純的“救火隊”的地位，日后完全可能成長為一種重要的房地產(chǎn)融資方式。由于銀行開發(fā)商貸款不見松綁，使房地產(chǎn)投資信托基金在2008年一直是熱門話題，但處于“呼而不出”的狀態(tài)。境內(nèi)首只REITs有望在2009年年內(nèi)實現(xiàn)“掛牌”。不過，從試點到全面推行，依然有待“發(fā)行主體結(jié)構(gòu)、資金募集方式、發(fā)行上市渠道以及交易與監(jiān)管規(guī)則”等制度安排方面的落槌定音。

　　4、房價可望理性回歸。對國家或者整個房地產(chǎn)行業(yè)，其實不是特別怕價格走高，走低，最怕的是房地產(chǎn)市場沒有成交量。什么情況下沒有成交量呢，就是房地產(chǎn)價格走勢不是十分明朗的時候。雖然2008年以來全國房價漲幅逐月回落，2009年2月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅創(chuàng)下新低，但不同地區(qū)差異較大，相對于居民購買力而言，房價仍然過高。當(dāng)房價已經(jīng)超過居民承受能力時，要使樓市回暖、拉動交易量上升就顯得十分困難。2009年的房地產(chǎn)市場主動地、自發(fā)地高位調(diào)整是很自然的、健康的選擇。而如果交易量要繼續(xù)放大，那么，交易價格勢必還需要有一個下跌的過程。原因如下：第一、全球經(jīng)濟危機對中國經(jīng)濟帶來影響。世界性通貨膨脹和通貨緊縮交織，全球通貨緊縮來臨，大量前期境內(nèi)外的投機資金紛紛撤離資本市場和房地產(chǎn)市場，這些都將對中國的外貿(mào)、實體經(jīng)濟和股市帶來沖擊，從而使廣大中低收入老百姓的財產(chǎn)性收入進一步萎縮 (2009年股市或?qū)⒊蔀殡u肋)，老百姓“囊中羞澀”，房地產(chǎn)市場有支付能力需求和消費意愿將進一步下降。第二、2009年住房供求將趨于平衡且供會略大于求。由于2008年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)降溫，因此2009年囤房囤地現(xiàn)象或?qū)⒂捎谌蚪?jīng)濟危機的蔓延而發(fā)生逆轉(zhuǎn)。眾所周知，在投機需求占半壁江山的情況下，住房已由生活必需品逐漸變成了投資投機品，大量的住房囤積在流通領(lǐng)域(在投機客和開發(fā)商手中)，一旦市場和政策出現(xiàn)變動，昨天的投機需求、今天的投機需求就會變成明天的疊加供給。第三、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將日趨合理。由于我國保障性住房的短缺，以及住房結(jié)構(gòu)的不合理性(主要是小戶型的短缺)，使得廣大中低收入者要改善住房只能去沖商品房的獨木橋，這也加劇了住房供需矛盾。好在政府及時發(fā)現(xiàn)了這些問題，出臺了一系列包括廉租房和經(jīng)濟適用房在內(nèi)的住房保障制度，另外，2009年“70/90”政策可能會放松，保障性住房的大幅增加，將使住房套型結(jié)構(gòu)比與居民收入結(jié)構(gòu)比向合理方向調(diào)整。2009年-2011年的三年里，中央財政將投資9000億元，用于廉租房、經(jīng)濟適用房和棚戶區(qū)改造。相信伴隨著經(jīng)濟適用房的上市，對緩解住房的供需矛盾會起到一定效果。

　　近三年來國家實施的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策最直接的目的是穩(wěn)定房價，穩(wěn)定房價的目的主要有兩個：一是防止因房地產(chǎn)泡沫過度膨脹引發(fā)金融泡沫，二是要安撫民生，解決低收入階層的住房保障問題。從2008年的情況來看，擠出“泡沫”的目標(biāo)已經(jīng)初見成效，因此，最主要的還是要解決低收入者的住房保障，顯然，這樣的目標(biāo)不是靠把房地產(chǎn)的價格迫到“非理性下降”的程度所能解決的，對此，決策者一定要有清醒的認(rèn)識和把握，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)“理性調(diào)整”。所謂“理性調(diào)整”，是指房價、地價合理的下跌，回歸理性，或者漲幅大幅放緩，下跌幅度在30%以內(nèi)；銷量下降，但價格下跌后有需求支撐，恢復(fù)也較快。

　　總而言之，高房價不能救中國經(jīng)濟，保經(jīng)濟增長不是保高房價。高房價的理性回歸是歷史的必然，只有房價理性回歸，走上平穩(wěn)發(fā)展的道路，才是購房者乃至整個行業(yè)、整個國家的重大利好。

　　5、房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌已不可避免。隨著房地產(chǎn)市場的進一步回調(diào)，以及國家宏觀調(diào)控政策的改變，房地產(chǎn)企業(yè)的分化逐漸加速。2009年，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌已經(jīng)不可避免，而且速度會越來越快。尤其是一批大量天價拿地、囤地的開發(fā)商可能會因資金問題面臨出局，或不得不尋求項目合作。在政策方面，擴大內(nèi)需十項措施對于房地產(chǎn)企業(yè)是個利好；但增加廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房的投資收購和開發(fā)建設(shè)，將會對部分房地產(chǎn)企業(yè)造成沖擊。而銀行信貸放松，也會讓那些信用資質(zhì)好的房地產(chǎn)企業(yè)得到更多資金，或?qū)⒓铀僬麄�市場洗牌的進程。同時業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計政府會繼續(xù)出臺一系列的后續(xù)政策，來引導(dǎo)整個房地產(chǎn)市場的并購與整合。

　　2009年，房地產(chǎn)行業(yè)的新格局正在形成：首先是資本的集中，包括資金、土地、項目等，一批中小開發(fā)商被淘汰，優(yōu)秀健康的企業(yè)崛起壯大；其次是人才的集中，今后一段時間，很多優(yōu)秀的專業(yè)人才會由中小企業(yè)流向大型正規(guī)企業(yè)，從而解決大企業(yè)的人才瓶頸問題。洗牌后，不具備專業(yè)開發(fā)能力和管理水平的開發(fā)商也將逐步被淘汰，以前開發(fā)商只要拿地建房就能贏利的發(fā)展模式難以為繼。生存下來的企業(yè)將更加認(rèn)識到專業(yè)化開發(fā)和管理模式的重要性，從市場與項目選擇、規(guī)劃設(shè)計到運作執(zhí)行等各環(huán)節(jié)將越來越追求專業(yè)化，對產(chǎn)品的品質(zhì)高度將重于對項目效率的追求，進而推動房地產(chǎn)業(yè)進入產(chǎn)品時代。而策劃與銷售環(huán)節(jié)企業(yè)將面臨更大沖擊，除中小企業(yè)大幅減員外，洗牌影響更為深遠(yuǎn)，多數(shù)的銷售代理將徹底轉(zhuǎn)向二手房中介。而策劃業(yè)務(wù)將與專業(yè)研究機構(gòu)或設(shè)計機構(gòu)整合，未來的項目策劃不可能脫離產(chǎn)品設(shè)計與研究能力。大型專業(yè)設(shè)計公司，特別是擁有從前期管理策劃到規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計等全程服務(wù)平臺的設(shè)計機構(gòu)，將更具有綜合價值。

　　撐不住就倒下，市場規(guī)律就是這樣。總之，2009 年洗牌之后的房地產(chǎn)行業(yè)將把資本實力與專業(yè)力量結(jié)合得更緊密，這些是其他很多行業(yè)的共同發(fā)展道路。資本與資源的集中，必將推動整個行業(yè)操作模式與產(chǎn)品水準(zhǔn)均進入更高層次，房地產(chǎn)市場將上演“強者愈強”的馬太效應(yīng)。

  注釋：“國房景氣指數(shù)”是全國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)綜合景氣指數(shù)的簡稱，是反映房地產(chǎn)市場景氣變化趨勢和程度的綜合指數(shù)，其分類數(shù)據(jù)囊括了影響房地產(chǎn)市場的土地、資本、供應(yīng)量、需求等4個重要因素，基本上能夠反映房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，指數(shù)值以100為景氣線，100以上為景氣空間，100以下為不景氣空間。

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