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打印中國鐵合金網訊：融創孫宏斌談北京農展館地塊：賣到15萬很容易。
經濟觀察報：對2014年的調控形勢有什么樣的預判？
孫宏斌（融創中國董事長）：把產品做好，把地買好，政策就是做生意的邊際條件，它能影響什么呢？無非是土地供應多一點少一點，總體也不會差太多；至于限購限貸，你把它看成一個邊際條件就可以了。批價格是短期的事，政府也是沒轍，也不愿意的。土地都賣得這么貴了，加上有了自住商品房以后，政府的態度很明顯，就是把高端放開，把低端控制住。
經濟觀察報：如果農展館項目的預售許可因此批不下來怎么辦？
孫宏斌：不批就不賣了唄，本來就是想讓它賣得久一點，并且一直定的就是賣現房。
經濟觀察報：融創拿地有什么硬性指標嗎？
孫宏斌：我們有非常嚴格的拿地流程把控，一直要求毛利率不能低于30%，凈利率不能低于15%等等。
北京農展館的地，7萬，要是開10萬，一定是日光盤，賣到15萬很容易。在現場舉牌的有4家超過7萬，說明大家對這個價格沒有分歧，我不拿，別人拿了也會是這個價。
你沒有這個判斷的話，你就不能做這個行業了，不管哪個行業，一定要看到未來。
經濟觀察報：那么未來的區域擴張規劃是怎樣的？
孫宏斌：我們看了很多城市，南京、濟南、青島、深圳、成都、廈門等等，也要比較機會成本，有時候進入一個新的城市還不如在上海拿塊地。2008年之前，上海漲價高于北京，2008年之后，在奧運和四萬億的帶動下，北京漲得非常厲害，走在了上海的前面，現在北京開發商的地都賣得差不多了，又要開始漲了，上海的上漲要比北京晚半年，有了這個判斷，我們可能就要在上海多看看了。
我們總結順馳教訓時說，沒有必要進入那么多的城市，因為每個城市都完全不一樣，如果是10個以內的城市還能照看得過來，城市太多，管理團隊一年去不了一次，這不像賣電腦，全國都一樣，是要在當地買地建造，只靠報表和數據不可能把城市管好的。
規模不應該是最重要的東西，持續才是更重要的。規模那么大，城市那么多，管理難度很大，風險很大，而且也未必掙錢。
經濟觀察報：對負債風險的把控有什么安排？
孫宏斌：風險是綜合的事，不能都落在負債率上。在房地產行業里，現金流是三部分組成的，一部分是銷售回款，占比最高；一部分是應付土地款或者應付工程款；一部分是你借的錢，所以負債率只是一部分。當你房子賣得不好的時候，即使你的負債是零，你也會出問題。
2013年，我們的銷售目標定在450億，是留有余地的，最后是賣了570億。實際上，即使450億完不成，完成70%也是安全的。
經濟觀察報：產品定位會不會因為企業規模的擴大有所調整？
孫宏斌：在上海拿的地已經上7萬了，在北京拿地均價是四五萬，我們也希望把重心往下移一點，能夠有五六萬的房子，總體來說，企業有規模的話，還是需要對房屋總價有一個控制，比如杭州，過了1000萬，可能就是一個坎。
北京現在要么是只能賣2萬的自住型商品房，要么就是8萬以上的，缺的是能賣四五萬的房子。這樣的地，我們要堅決拿，因為供應特別少，會比較好賣。
經濟觀察報：2014年最著力要提高的一件事是什么？
孫宏斌：物業服務。其他都是按部就班的，物業服務是我們一件新事。
（來源：經濟觀察報）
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