從2005年開始，房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)的說(shuō)法就流傳甚廣，政府和公眾似乎都認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的興衰決定著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的興衰，這種說(shuō)法直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)調(diào)控的投鼠忌器。最近，渣打銀行發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，年底前中國(guó)房?jī)r(jià)將大幅下降（一線城市降幅將為20%-30%），過(guò)快的降價(jià)可能會(huì)迫使有關(guān)部門年底前取消緊縮措施。目前看來(lái)，因?yàn)榧蓱動(dòng)绊懡?jīng)濟(jì)增速，這輪房地產(chǎn)調(diào)控又有虎頭蛇尾之虞。

世界上有許多說(shuō)不清道不明的因果關(guān)系，就像是雞生蛋還是蛋生雞一樣，房地產(chǎn)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系似乎也是如此。雖然二者的因果關(guān)系需要經(jīng)濟(jì)學(xué)家進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖C明，但從簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)常識(shí)來(lái)看，盡管房地產(chǎn)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)之間肯定是相互影響的，但房地產(chǎn)更多地要依賴中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，而不是相反，房地產(chǎn)不可能一枝獨(dú)秀地支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，它更多的是經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)或預(yù)期之下的附屬品。

過(guò)去30年，作為一個(gè)出口導(dǎo)向型的經(jīng)濟(jì)體，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)嚴(yán)重依賴的是出口（除此之外，還包括政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)設(shè)施投資），可以說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是被出口綁架了。未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)能否持續(xù)要看出口，如果金融危機(jī)過(guò)后出口擴(kuò)張難以持續(xù)下去，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就要在增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力向內(nèi)需轉(zhuǎn)型的過(guò)程中經(jīng)歷中低速增長(zhǎng)，再加上人口老齡化的威脅，即使存在剛性需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)也難以大有作為。

之所以會(huì)眾口一詞地認(rèn)為房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)，是犯了簡(jiǎn)單的唯數(shù)據(jù)論的錯(cuò)誤。從消費(fèi)、投資和凈出口這三駕馬車對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率來(lái)看，凈出口的貢獻(xiàn)率一直看起來(lái)不高，2001─2004年之間一直都是個(gè)位數(shù)的水平，2005年達(dá)到近年最高點(diǎn)24%的水平，2006年和2007年一直保持在20%左右，2008年和2009年分別回落到9.2%和-44.8%左右。看到這個(gè)數(shù)字，人們會(huì)本能地認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是依賴消費(fèi)和投資的。在消費(fèi)比較穩(wěn)定的背景下，更多地依賴投資，而且隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資2003-2007年平均27%左右的增長(zhǎng)水平，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重超過(guò)了20%，占GDP的比重接近10%，所以有人會(huì)認(rèn)為這段時(shí)間中國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)。

但是，這種靜態(tài)的比較消費(fèi)、投資和凈出口貢獻(xiàn)率的缺陷是忽略了他們之間的相互關(guān)系，從而低估了出口、高估了房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響。對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，出口是源動(dòng)力，它不僅直接影響到GDP，還間接影響到消費(fèi)和投資，其中也包括房地產(chǎn)開發(fā)投資，從而帶來(lái)連鎖反應(yīng)，在這一過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)投資是被動(dòng)的和滯后的。

從上圖可以發(fā)現(xiàn)，2007年第二季度開始，出口開始下滑，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速也同步開始下滑，而此時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)投資還在增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也在逆勢(shì)上漲，它們直到2008年一二季度才轉(zhuǎn)頭向下。隨著2008年三季度出口的大幅下滑，中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速探底，但同時(shí)政府主導(dǎo)的投資開始發(fā)力，扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)增速下滑的態(tài)勢(shì)，而房地產(chǎn)開發(fā)投資在2009年二季度以后才逐漸恢復(fù)。

這意味著，房地產(chǎn)并沒(méi)有綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)，它既不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的源動(dòng)力，也不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑的源動(dòng)力，即使房地產(chǎn)行業(yè)牽扯多個(gè)行業(yè)具有波及效應(yīng)，但在房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑的過(guò)程中，在政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)設(shè)施投資的支撐下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然可以保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。值得一提的是，在經(jīng)濟(jì)下滑期房地產(chǎn)也沒(méi)能挽狂瀾于既倒，將這樣的產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)十分滑稽，認(rèn)為這樣的產(chǎn)業(yè)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)也十分滑稽。

事實(shí)上，這也間接證明了盡管投資可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最終還是要依靠消費(fèi)需求，在外部需求下滑導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)下行周期，無(wú)論是房地產(chǎn)投資還是其他民間投資都是扶不起來(lái)的阿斗，這也是凱恩斯主張?jiān)诮?jīng)濟(jì)危機(jī)期間政府通過(guò)財(cái)政支出增加有效需求的原因所在。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題在于太依賴外部需求了，而不是國(guó)內(nèi)的消費(fèi)需求，所以導(dǎo)致金融危機(jī)期間難以獨(dú)善其身，不得不采用大幅增加政府支出和通過(guò)銀行信貸搞基礎(chǔ)設(shè)施的短期措施，這一大干快上的做法將帶來(lái)嚴(yán)重的財(cái)政壓力，不是要面臨地方政府債務(wù)激增，就是要面臨銀行壞賬激增。

總而言之，中國(guó)經(jīng)濟(jì)是被出口綁架了，為了擺脫外部需求的不確定性，為了擺脫被綁架的滋味，必須增加國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求的比重。而房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的興衰周期中只是個(gè)傀儡和附庸的角色，除了對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響被夸大了，對(duì)地方財(cái)政收入和銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響也被夸大了。目前，土地出讓金僅占地方政府財(cái)政總收入的20%左右，房地產(chǎn)類貸款占銀行貸款的20%左右，都是一個(gè)不算太高的比重。房地產(chǎn)之所以成了一個(gè)不甘寂寞的配角甚至主角，這是因?yàn)槭侵袊?guó)政府而不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架了，政府工作人員通過(guò)房地產(chǎn)可以方便地獲得種種不菲的灰色收入，也許他們害怕的不是房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的影響，而是對(duì)其個(gè)人收入走勢(shì)的影響